בדיקת מבנים – ייעוץ מומחה
בדיקת אבחון מבנים, ייעוץ מומחה, חוות דעת מקצועית, המלצות:
- במקרה של רכישת בניין (בית משפחתי, דירה, בית קיץ, משרד, נכס עסקי, סדנה, מחסן וכו'), או בקשר לשיפוץ, מודרניזציה, הסבה או הרחבה של הבניין, ניתן לבצע הערכה טכנית ראשונית של המצב הטכני של הבניין על ידי בדיקה ויזואלית של מבני הבניין בשיטת אבחון הבניין במהלך הבדיקה באתר;
- לאחר מכן, על סמך זה, חוות דעת מקצועית בעל פה ראשונית ותשובות בעל פה ראשוניות לשאלות שנשאלו על ידי הלקוח (לדוגמה: מהי סיבת השגיאה?);
- – זיהוי בעיות סטטיות פוטנציאליות, מתן ייעוץ מקצועי והצעות לפתרונות ושיקום;
- במהלך הערכת המצב הטכני של בניין באמצעות בדיקה אבחנתית ויזואלית של הבניין, מכינים גם תיעוד מצולם המתעד את המצב הנוכחי.
בדיקת מבנים וליקויים בבנייה – הכנת מסמך חוות דעת מקצועית בכתב:
- השגת הנתונים והמידע הדרושים, הבהרת משימות;
- סקירת תיעוד קיים (גרפי וטקסטואלי);
- במהלך הבדיקה באתר, מתבצעת הערכת מצב באמצעות שיטת אבחון חזותית של המבנה, מדידות הבקרה הנדרשות, והבדיקות והסקרים הנלווים;
- במקרים מוצדקים, ביצוע בדיקות אבחון מבני אינסטרומנטליות;
- במידת הצורך, ביצוע בדיקת אבחון ממוקדת או מורכבת של מבנים באמצעות מצלמה תרמית (בדיקה תרמוגרפית של מבנים);
- במהלך הערכת המצב הטכנית של הבניין, הכנת תיעוד מצולם המתעד את המצב הנוכחי;
- ביצוע החפירות הנדרשות, אם הדבר מוצדק, ובמקרה של עבודות חפירה גדולות יותר, הקצאת המשימה למבצעי עבודות החפירה;
- במידת הצורך, קביעת מדידות, בדיקות מטרה ובדיקות מחקר שיבוצעו על ידי מכון ייעודי, וסיוע בהשלמתן;
- שילוב התוצאות שסופקו על ידי המכון המקצועי בתהליך עריכת מסמך חוות הדעת המקצועית בכתב;
- בהתבסס על האמור לעיל, ניתן לגבש עמדה מקצועית מבוססת היטב על ידי התחשבות במידע הזמין – נתונים שונים, מדידות בקרה, חישובים ותוצאות בדיקה, ובמידת הצורך גם מידע המסופק על ידי המכון המתמחה, וניתן לפתח הצעות תיאורטיות בצורת תיעוד חוות דעת מקצועית בכתב.
. קראו: שיפוץ בניין משותף
אודות בדיקת בניין
באיזה מצב נמצא הבניין הזה?
ובכן, אם נשאל את השאלה הזו לאדם מן השורה או לאיש מקצוע שאינו בקיא מספיק, הוא לא באמת יוכל לענות עליה בצורה משמעותית משום שהוא לא יודע מה לחפש בבניין, היכן לחפש פגמים, האם המראה החיצוני מסתיר ליקויים חמורים, וכמה ברצינות להתייחס לפגמים שהתגלו.
רק כמה דברים פורטו בנוגע לזיהוי ואבחון של ליקויי בנייה אפשריים, אך אין ספק שליקויי בנייה מאיימים לעיתים קרובות לא רק על ארנקו של הבעלים, אלא גם על חיי אדם ובריאותו.
במהלך הערכת המצב הטכני של בניין (באיזה מצב נמצא הבניין?), אנו משתמשים בשפת האבחון (מדע זיהוי מחלות) כדי לספק מידע ללקוחותינו היקרים על ליקויים אפשריים בבנייה.
החקירה המרחבית של בניין מתרחשת כאשר אנו מתוודעים למבני בניין ולחוקי פעולתם.
עם זאת, לאחר בניית בית חדש, תצטרכו במהרה להתמודד עם הזמניות של הבניין. מבנים עשויים מחומרי גלם, והשינויים בחומרים אלה לאורך זמן נקבעים על ידי חוקים פיזיקליים וכימיים.
בעזרת האחרון, ניתן לחזות באופן וירטואלי את תוחלת החיים של מבנים ולתאר את מחזור חייהם, ובכך ניתן למנוע נזקים ולספק את הצורך בשימושיות רציפה.
ידוע למדי שישנם הבדלים בין מבנים ישנים לחדשים יותר, והבדלים אלה עדיין עלולים לגרום נזקי מבנים חמורים כיום.
בעת תכנון בניית בניין חדש, ניתן לציין בבירור את מהלך העבודה ואת רצף המשימות המקצועיות שיש לבצע, אך במקרה של בית ישן, בדרך כלל תצטרכו לעבוד עם הבניין הקיים, חלק מהבניין וחומרי הבניין הזמינים.
קראו עוד: שיפוץ מעטפת בניין
התיעוד של התוכניות המקוריות (אם קיימות) משתנה הן מבחינה כמותית והן מבחינה איכותית. גם אם קיימים תיעודים ומסמכים עכשוויים, הם בדרך כלל אינם ישימים או ניתנים ליישום באופן חלקי בלבד במהלך עבודות השיקום של הבניין הנתון.
למעשה, משמעות הדבר היא שמצב המבנה הנבדק לרוב אינו ידוע, כך שההיקף האמיתי של הבעיה מתברר במלואה רק לאחר תחילתן בפועל של עבודות השחזור, השיקום או השיפוץ.
לכן, יש לתעד במדויק ולתעד בקפידה את מלאי הבניינים הספציפי המדובר, רצוי לא רק את המידות והפרטים הנוכחיים, אלא גם, אם אפשר, כיצד אלה השתנו לאורך גיל המבנה.
בדיקות מקדימות לפני שחזור ושיקום מבנים כוללות, לפיכך, בעיקר הערכת המצב הטכני של הבניין, שבמהלכן יש לציין בבירור את מטרות שחזור, שיקום ושיפוץ הבניין.
אותו הדבר חל על תחומים אחרים של ניהול נכסים טכניים, תחזוקת מבנים טכנית ותחזוקת מבנים, כגון: שיקום בטון, שחזור מבנים עם שלד עץ, שיפוץ חזיתות מטויחות ושיקום מבנים ואלמנטים של מבנים עשויים אבן טבעית.
קיימות הנחיות עבור תחומים אלה של תחזוקה טכנית של מבנים, בהן ניתן להשתמש כדי לקבוע את המצב הטכני הכללי של הבניין.
ברגע שנתונים אלה יהיו זמינים, ניתן לתכנן ולאחר מכן ליישם שיקום ספציפי למבנה, זהיר וחסכוני (חסכוני).
בדיקה מקיפה של המבנה:
יש להניח שכיום ניתוח מבנים מתבצע בנפרד עבור אזורים בודדים של תחזוקת מבנים, בהתאם למצב העדכני ביותר.
עם זאת, לעתים קרובות זה לא מספיק כדי לפתור את הבעיה הנתונה בצורה נכונה, זהירה, כלכלית וחסכונית.
לא מספיק רק לשלוט בבעיות הנגרמות, למשל, מלחות או מלחים; במקרים רבים, יש ללוות צעדים אלה בשיפוץ אנרגטי של הבניין.
בפועל, משמעות הדבר היא שתנאי האקלים משתנים, יש לשפר את ניהול האנרגיה והבידוד התרמי של הבניין, אך בנוסף לכל זה, יש לזכור גם את בעיות הלחות והמלחים, שהוזכרו כדוגמאות.
למרבה הצער, ההיבטים שהוזכרו לעיל של שיפוץ אנרגטי חסרים ברוב ההנחיות לפיתוח ניתוחי מבנים.
לכן, חיוני שבמהלך ההכנות לשיקום, שיפוץ ומודרניזציה של מבנים ישנים, יש לקחת בחשבון את היבטי האנרגיה הנ"ל ולאחר מכן להעריך אותם במסגרת ביקורות אנרגיה של מבנים, בדגש על עבודות בידוד תרמי.
עכשיו, וזה כבר הוזכר לעיל, בואו נזכיר עוד דבר חשוב מאוד, והוא העובדה החשובה תמיד שלחות ומים הם האויב מספר אחת, הגדול ביותר, של בניין!
חשוב גם לדעת שאבחון מבנים הוא תת-תחום מקצועי של פיזיקת הבניין. הוא בוחן ומתעד את המצב הנוכחי של אלמנטים ופרמטרי חומרים של הבניין, מעריך אותם ולאחר מכן מסווג אותם בהתאם.
קראו עוד: שיפוץ חיצוני לבניין
אבחון מבנים כולל, למשל, בדיקות המתייחסות, בין היתר, למבנה הקירות (גודל, חומר, מאפיינים מבניים ומאפיינים מיוחדים אפשריים), למצב הקירות (תכולת לחות, פיזור לחות, הגורם להרטבה אפשרית, תכולת המלחים הפוגעת במבנה ופיזור המלחים הללו), לחוזק הקשר של חומר הבנייה, פיזור גודל הנקבוביות, צורת הנקבוביות שלו ולתכונות החומר שלו.
אימות יעילותם של שלבי עבודה מתמשכים והסתיימו, כמו גם הערכת האיכות והיעילות של עבודות השיקום, שונים באופן משמעותי מההבנה הקודמת (בעבר) של אבחון מבנים.
כי בהקשר זה, חשוב גם לדעת שבעבר, אבחון מבנים עסק בדרך כלל רק בתכנון מה שנקרא שיקום הבניין, לפני תחילת עבודות השיקום בפועל של הבניין.
כיום, עם זאת, אבחון מבנים משמש לשיקום, שיקום, שיפוץ ומודרניזציה מבוקרים, בפיקוח מקצועי – זהירים וחסכוניים (חסכוניים) של מבנים ישנים.
אם נפעל בצורה נכונה ושיטתית, ניתן יהיה להשיג תכנון מקצועי ויישום מוצלח של שיפוץ בניין נתון.
חלק נוסף באבחון מבנים הוא ניתוח השימוש בעבר ובעתיד של הבניין ואת תנאי השימוש בו, ולאחר מכן התחשבות בכך בתפיסת השיקום, השחזור, השיפוץ והמודרניזציה של הבניין.
בנוסף לכל זאת, המשימה של בניית אבחון בפועל המקצועי היא לזהות נזק מבני ולאחר מכן לפתח שיטות מעשיות לחיסולו הפשוט.
לכן ייתכן גם שאמצעי שיקום המתוכננים בעלות רבה כוללים לעיתים בדיקות אבחון וניתוח מתאימות של המבנה, שתוצאותיהן עלולות להטיל ספק במשמעותם של כלל האמצעים הקודמים.
לדוגמה, ידוע מקרה שבו, במסגרת בדיקות אבחון מקדימות במבנה, מאזן הלחות, שהוכן רק כמדד נוסף, וניתוח מלחים כמותי ואיכותי, גילו כי לחות היגרוסקופית או לחות דחוסה היו אחראיות לנזקי הלחות.
בינתיים, עבודות השיקום היקרות מאוד כבר תוכננו, באופן מעשי: בידוד אופקי ואנכי לאחר מכן, טיח מחדש, ניקוז וכו', וההכנות לשיקום אפילו החלו.
על ידי ביצוע הוצאה כספית נוספת למחצה על ביצוע בדיקות אבחון מבנים נכונות וניתוח מעשי במהלך תקופת ההכנה, ניתן להפחית משמעותית עלויות קשורות אחרות בהמשך.
לכן, אין זה נכון לראות את הצורך בבדיקה אבחונית מקדימה של המבנה כנטל או הוצאה כספית נוספים בלבד, אלא כאחת הדרכים האפשריות לייעל את העלויות העתידיות.
שלבי בדיקת מבנים:
בסבב הראשון, תמיד יש צורך לבצע בדיקה ראשונית אוריינטטיבית של הבניין (האובייקט). זה מאפשר לנו לקבל מה שנקרא סקירה ראשונית של ההוצאות הצפויות (המשוערות) שיוצאו על בדיקת אבחון הבניין.
בידיעה זו, אנו יכולים כעת להעריך ולחשב את העלויות הצפויות (שעדיין רק צפויות) של בדיקות ואבחון בוודאות מסוימת.
לאחר מכן, אם תרצו, ניתן להתחיל את הסיבוב השני בהערכה ויזואלית של המצב הטכני והנזקים של הבניין המדובר.
סעיף זה כולל, למשל: צילום תמונות רישום מצב, הכנת שרטוטים של הבניין (מלאי הבניין), הנזקים שנגרמו, וכדאי לכלול כאן גם שיטות בדיקה פשוטות יותר.
כאשר מעריכים את המצב הטכני והנזק של בניין, ניתן לבצע את המיפוי לפי היבט אחד או יותר. נזק – מיפוי נזקים. חומרי בניין – מיפוי מצב.
לדוגמה, לעתים קרובות קורה שתיעוד סכמטי או מצולם של החלקים שניזוקו, ובמקרים מסוימים, מתאר של האזורים הרטובים או קצוות משקעי מלח, מוכיח את עצמו כמספיק.
בשלב זה של אבחון חזותי של מבנים, מומלץ להשתמש בשיטות ניסיוניות פשוטות יותר. הערכת המצב הטכני והנזק, יחד עם גילוי ההיסטוריה והגורמים לבעיות (אנמנזה), היא תנאי חשוב לתכנון בדיקות נוספות (ממוקדות או מיוחדות).
חקירת ההיסטוריה והגורמים לבעיות (אנמנזה) יכולה לספק מידע חשוב רב ולספק הבהרה בנוגע להיסטוריה של הבניין.
ניתן להשתמש במסמכים ישנים, תיעוד מבנים, תמונות, חישובים, היסטוריית השימוש במבנים, ספרות משלימה וכדומה עבור מנדה.
אלה יכולים לספק מידע על סוג, היקף ותאריך של כל שינוי או שחזור מאז הבנייה, וכיצד הם התערבו במבנה הבנייה ובקירות הבניין.
תיאור אינפורמטיבי של שלבי בדיקת המבנה:
- שלב 1: בדיקה גישורית באתר. סקירה ראשונית של הבדיקות שנחשבו נחוצות והעלויות הצפויות של האבחון;
- שלב 2: הערכת מצב הנזק, היסטוריה וגורם לבעיות (אנמנזה). הערכה ויזואלית של הנזק, סקירת מסמכי המבנה וחומרי הארכיון;
- שלב 3: תכנון בדיקות האבחון הנדרשות למבנה. לדוגמה, כיצד לפעול במהלך הערכת המצב, בחירת בדיקות, עלויות צפויות משוערות של בדיקות ואבחון, סקיצות, סקר;
- שלב 4: בדיקות באתר, אם מוצדקות, בדיקות אינסטרומנטליות או בדיקות מעבדה. לדוגמה: סוג קיר, מבנה, סקר, נתוני חומרי בניין, עומס לחות ומלח;
- שלב 5: הערכת המידע והנתונים שהתקבלו, אבחון;
- שלב 6: תכנון שחזור, שיקום ושיפוץ הבניין.
המראה היפהפה של מבנים ישנים וחזיתות המעוצבות לפי סגנונות אדריכלים היסטוריים מסתיר לעתים קרובות את העובדה שמבני רוב המבנים ניזוקו קשות, וחלקם אף נמצאים לעיתים בסכנת קריסה חמורה.
גגות יכולים לקרוס, קירות ותקרות יכולים להראות סדקים, לכסות פגמים ו/או אזורים לחים. עובש יכול להיכנס למרתף, ועובש יכול אפילו להפוך לדייר קבוע בסלונים ובחדרים רטובים.
כתמים רטובים נראים לעתים קרובות סביב תעלות ניקוז מי גשמים של מבנים, ונפיחות מלח ונזקים אחרים מטיח נמצאים בדרך כלל על חלקי הבסיס.
במקומות בהם הטיח אינו מגן עוד על מבנה הבניין, פני הלבנים יתחילו להתדרדר במהרה עקב השפעות שחיקה חזקות, והחיבורים יישטפו במהרה.
עם הזמן, בנייה של הבניין עלולה להיפגע עד כדי כך שהיא לא תוכל עוד למלא את תפקידה כבידוד תרמי ותפעל רק כמבנה תומך.
בדרך זו, פגעי הזמן עלולים לשחוק את המבנה עד כדי כך שדחיית שיפוץ, שיקום או שיפוץ עלולה אף להוביל לאובדן ודאי של ערכים (מבנים ישנים, היסטוריים, רשומים או דמויי מונומנט).
יחד עם זאת, כמובן, שחזור, שיקום, שיפוץ מבנים, שימוש במוצרים לא מתאימים וכו', שאינם מקצועיים, רשלניים ולא חסכוניים, בהחלט עלולים לגרום נזק רב יותר מהבעיות שנועדו לפתור.
במקרה זה, הבעיה היא שהיקף ערימת הבעיה בדרך כלל מתגלה כגדול יותר מהשטיח שאמור לכסות אותה.
קראו עוד: שיפוץ בית ישן
ובכן, בעיקרון, תמיד מומלץ לשאוף לפשרה שבה תהליך שחזור, שיקום או שיפוץ הבניין הנבחר, מצד אחד, באמת פותר את הבעיה הנדונה, ולא רק מטאטא אותה מתחת לשטיח, ומצד שני, יהיה בר השגה עבור הבעלים, ובמקביל מספק הגנה נאותה לבניין בטווח הארוך.
בהתחשב באמור לעיל, כבר עכשיו ברור במידה מסוימת כי שלב ההכנה של שחזור, שיקום ושיפוץ מבנים הוא בעל חשיבות רבה גם מבחינת מקצועיות וכלכלה.
אחרי הכל, יש לקחת בחשבון ולאזן את הערך האידיאלי של הבניין, את הדרישות הטכניות והפונקציונליות שלו ואת צרכי זמננו במהלך תהליך התכנון, תוך יישום ובנייה זהירים וחסכוניים.
תגובות אחרונות